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Guia: Crédito habitaçãoDepois de assinar

Pagar a casa antes do prazo: no bonificado a comissão é zero, no comercial há bancos a cobrar 2,5%

Num crédito habitação bonificado, ao abrigo do Aviso n.º 9/2024 do BNA, o banco não pode cobrar comissão se pagar antes do prazo, em parte ou na totalidade. No crédito comercial, os preçários que consultámos cobram uma comissão fixa de Kz 90 000 ou de 1,5% a 2,5% do valor, mais IVA.

Por Equipa editorial Taxa BoaAtualizado a

Ilustração: uma casa térrea de paredes claras e telhado vermelho; em primeiro plano, um molho de chaves sobre um contrato e um calendário em que uma seta leva a última data para um dia anterior, assinalado a verde.
Ilustração: antecipar pagamentos aproxima a data em que a casa fica paga.

Recebeu um valor extra e quer pagar menos juros? Os modelos de ficha técnica do Banco Nacional de Angola (BNA) tratam o reembolso antecipado como um direito do cliente, com condições que o banco tem de indicar. No crédito habitação, o que muda de um contrato para outro é o preço desse direito.

O que diz o Aviso 9/2024

O crédito habitação bonificado segue o Aviso n.º 9/2024 do BNA. O n.º 4 do artigo 5.º é directo: «Não podem ser cobradas comissões para o pagamento antecipado, parcial ou total, do crédito.»

Parcial quer dizer entregar ao banco uma parte do capital em dívida, fora das prestações normais. Total quer dizer liquidar tudo o que falta.

O mesmo artigo limita as outras comissões. Na concessão, o banco pode cobrar no máximo 1% do crédito. Durante o contrato, só são permitidas as comissões de reestruturação ou de extensão do prazo, até 0,5% cada uma. Segundo o artigo 13.º, estas condições mantêm-se durante toda a vida de cada crédito.

O que mostram os preçários dos bancos

Revimos a 20 de Outubro de 2026 os preçários e fichas de seis bancos. Nos produtos bonificados de quatro deles, a regra aparece cumprida:

  • BAI: na ficha técnica do crédito bonificado (4 de Março de 2026), a comissão de reembolso antecipado, parcial ou total, é «não aplicável».
  • BFA: no Crédito Casa Nova, o preçário (versão 70, 18 de Maio de 2026) indica a liquidação antecipada como «isento».
  • Banco BIC: no crédito ao abrigo do Aviso 9/2024, o preçário (1 de Outubro de 2026) isenta o reembolso antecipado e a emissão do distrate.
  • Atlântico: o produto do Aviso 9/2024 do preçário (2 de Outubro de 2026) só lista comissões de abertura (1%) e de reestruturação (0,5%).

Nos créditos habitação comerciais, com condições livres de cada banco, a comissão existe:

  • BFA, crédito à habitação em kwanzas: Kz 90 000, na liquidação parcial ou total.
  • Atlântico: 1,50% na liquidação parcial e 2,00% na total, com um mínimo de Kz 50 000.
  • Banco BIC: 2,00%, parcial ou total.
  • Standard Bank: 2%, parcial ou total, segundo o preçário de 20 de Fevereiro de 2026.
  • Banco Yetu: 1,75% na parcial e 2,50% na total, segundo o preçário de 1 de Outubro de 2026.

A todas estas comissões acresce IVA de 14%. Quando o preçário indica a base de cálculo, a percentagem incide sobre o valor que antecipa.

Quanto pesa a comissão, num exemplo

Cálculo Taxa Boa, só com as comissões publicadas, para antecipar Kz 10 000 000:

  • crédito bonificado do Aviso 9/2024: Kz 0;
  • comissão fixa de Kz 90 000 + IVA: Kz 102 600;
  • comissão de 2% + IVA: Kz 228 000;
  • comissão de 2,5% + IVA: Kz 285 000.

Do outro lado da balança estão os juros que deixa de pagar. Num crédito bonificado a 7% de TAN, cada Kz 1 000 000 antecipado deixa de gerar cerca de Kz 70 000 de juros por cada ano em que continuaria em dívida. É uma aproximação: o valor exacto depende do plano financeiro do banco e de o reembolso reduzir a prestação ou o prazo.

Os limites a conhecer

  • A regra é a do Aviso 9/2024. Se o seu crédito bonificado foi contratado ao abrigo de um aviso anterior, confirme a cláusula de reembolso antecipado no contrato.
  • Há custos que não são comissões. O n.º 5 do artigo 5.º manda cobrar à parte a avaliação do imóvel, os honorários do fiscal da obra, os actos notariais e de registo da concessão, os seguros, os impostos e a mediação imobiliária. O aviso não trata expressamente o cancelamento da hipoteca no fim do crédito: na liquidação total, peça ao banco a lista escrita de todos os custos.
  • Pagar antes nem sempre é a melhor escolha. A 7%, o crédito bonificado custa pouco ao lado dos créditos habitação comerciais: o BFA publica uma TAN de 16,50% a 18,50% e o Banco Yetu de 30%. Antes de usar uma poupança, compare com o que esse dinheiro renderia num depósito, já descontado o imposto de 10% sobre os juros (IAC) indicado nos preçários, e mantenha uma reserva para imprevistos.

Como pedir o reembolso antecipado

  1. Peça o capital em dívida numa data precisa.
  2. Leia a secção «Reembolso antecipado» da ficha técnica informativa (FTI) ou do contrato. Os modelos do Aviso n.º 14/2016 do BNA obrigam o banco a indicar a comissão, ou que ela não se aplica, e as condições para exercer o direito.
  3. Respeite o pré-aviso. Exemplo: na FTI do BAI, o cliente envia uma carta com o montante a liquidar, com 30 dias de antecedência.
  4. Pergunte por escrito se o valor antecipado reduz a prestação ou o prazo, e peça o novo plano financeiro.
  5. Na liquidação total, peça a declaração de liquidação e, mais tarde, confirme a situação do crédito na CIRC.

Se lhe cobrarem uma comissão num crédito bonificado do Aviso 9/2024, peça ao banco a justificação por escrito, citando o artigo 5.º, n.º 4. Se a resposta não o satisfizer, siga os passos de como fazer uma reclamação.

Perguntas frequentes

Posso antecipar só uma parte do crédito bonificado?

Sim. O artigo 5.º, n.º 4, do Aviso 9/2024 proíbe a comissão tanto no pagamento antecipado parcial como no total. As condições práticas, como o pré-aviso e a forma do pedido, estão na FTI e no contrato do seu banco.

Mudar o crédito para outro banco também é um reembolso antecipado?

Para o banco actual, sim: o novo banco paga o que deve e o crédito antigo é liquidado. Num crédito bonificado do Aviso 9/2024, essa liquidação não tem comissão. Confirme por escrito se o novo banco mantém as condições do aviso. Veja transferir o crédito habitação para outro banco.

O meu crédito é comercial. Vale a pena antecipar?

Depende das contas. Some a comissão e o IVA, em kwanzas, e compare com os juros que deixa de pagar. Com uma taxa comercial mais alta, cada kwanza antecipado poupa mais juros, mas a comissão reduz o ganho. Peça ao banco uma simulação escrita antes de decidir.

Fontes

Os preçários mudam: confirme sempre a versão em vigor no seu banco antes de decidir.

Próximo passo

Reveja as outras regras do regime no guia crédito bonificado: o Aviso 9/2024 explicado e simule a nova prestação no simulador do crédito habitação. Se pensa mudar de banco em vez de antecipar, leia transferir o crédito habitação para outro banco.

Conteúdo informativo e de carácter geral. Não substitui o aconselhamento de um profissional nem a informação oficial da instituição. A Taxa Boa não se responsabiliza por decisões tomadas com base nesta página.